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胡蘿蔔加大棒！央行信用管制、新青安房貸雙管齊下
2023-11-30
中央銀行6月15日舉行第二季理監事會，意外祭出第五波房市選擇性信用管制，新增規範自然人特定地區（六都加上新竹縣市）第二戶貸款上限為7成，自6月16日起實施。
央行2020年12月以來已祭出四波選擇性信用管制，這次出其不意再推第五波，雖然調幅不如前一波劇烈，但對於低迷的房地產市況，無疑是雪上加霜。央行總裁楊金龍說，前四波信用管制實施迄今已見效，有助銀行降低不動產授信風險，全體銀行建築貸款與購置佳宅貸款成長走緩，不動產貸款逾放比率維持低檔，但攤開數據來看，第二戶購屋貸款仍有必要壓抑。
楊金龍表示，再推管制措施有三大考量，一是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，持續由去年底36.83％成長至今年4月底的37.02％；二是今年第一季新申貸第二筆購屋貸款比重增加，由上季12.6％增至目前15.2％；三是第二戶購屋貸款平均貸款成數持續上升，從前年10月的75.5％上升至今年4月77.1％，顯示貸款條件逐漸寬鬆，因此採取對應管制措施。
相較於內政部「平均地權條例」是針對預售屋方面。楊金龍強調，央行的信用管制是希望資源不要持續流向不動產，兩措施有所不同，這次限縮貸款成數7成，他說：「還算是溫和調整，所以全體理事一致通過。」
但在政策實行後，引來換屋族的強烈反彈，央行在7月10日宣布對實際換屋者的相關配套措施。央行指出，配套措施適用對象，包括自然人名下已有一戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第二戶購屋貸款者，時間點自6月16日起申辦的貸款案件均可適用。
央行進一步說明，符合條件的借款人，要與銀行簽切結書，擔保在特定地區第二戶購屋貸款撥款後一年內，將第一戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第一戶房貸的抵押權，以及不得以轉貸等方式規避，就可不受貸款成數上限7成的限制。另借款人若違約也將有相關罰則。
行政院會7月13日通過「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，由政府加碼補助利息1碼（0.25個百分點），一段式利率從2.025％降為1.775％，貸款年限40年、寬限期5年，貸款額度上限1,000萬元，預計8月上路，利息補貼三年到2026年7月31日，估投入50億元經費。
另外，先前現行公股銀行已自行吸收減收半碼利息，這次再由政府補貼1碼，貸款利率補貼合計1.5碼，一段式利率將從現行的2.025％降為1.775％。該精進方案自8月1日起實施，其中利息補貼為期3年，至2026年7月31日止。
對於民眾而言，如果民眾貸款1,000萬元，新青安貸款方案上路後，3年的補貼期間，以不還本的情況來看，總計可省下11.25萬元利息。
不過要注意的是，申請青安房貸的條件為須年滿18歲，且配偶、未成年子女名下均無自用住宅才可申辦，但此專案並無年齡上限，不論是首次購屋或是房屋已出售或轉讓，只要名下沒有自用住宅，就符合資格。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中央推出新青安優貸，維持一貫「一手緊縮炒作，一手放鬆自用」的原則，因利率條件是當前市場的最低選擇，且能降低首購族的自備款與每月還款壓力，因此新方案實施，首購買家的進場意願應會提升。
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